行政院新通過「國家住宅及都市更新中心設置條例」草案,雖在法制上有黑機關及能否有效監督兩大疑慮,但彰顯政府有決心推動社會住宅政策,值得肯定。期待未來立法院能增超級現金回饋卡列相關規範,排除法制疑慮後,授權政府加速執行。社會住宅政策至少應讓房價所得比降到5倍左右,這不是不可能達成的目標,回顧2002年這波房市大多頭起漲前,全台房價所得比是4.4倍,這應該是政府努力的目標。



近期房價呈下跌趨勢,中央銀行最新一期金融穩定報告指出,國內不動產市場呈「量縮價緩跌」,但民眾購屋負擔仍重;而同時間,我們也看到政府廣建社會住宅的政策推動出現瓶頸,業者放言房市已近谷底、即將反轉的訊息,加上國際熱錢及國人海外閒置資金湧入,新台幣匯率大幅上漲,政府如不能有效壓抑,房價非常可能再度大幅上揚。近2年多以來,國內房市反轉走入空頭市場,民眾時常可看到房價下滑、都會「蛋黃區」難倖免等新聞,房地產業者則更不時呼籲購屋自住的民眾可趁房價走低時「進場撿便宜貨」。不過,從央行公布的資訊來看,「撿便宜貨」可能要吃大虧。

央行資料顯示,去年第3季,全國房價所得比為9.35倍,全國貸款負擔率為38.49%,雙雙創下歷史新高。也就是說,就全國平均而言,民眾要9.35年才能買下一間房子;購屋者平均每個月可支配所得中,有近4成得拿去繳房貸。如果拿房價最高的台北市來看,又更辛苦了,台北市房價所得比為15.47倍,貸款負擔率甚至高達63.71%。以國際認可的標準而言,房價所得比在3倍以下為合理且可負擔的水準,5倍以上則是「極度負擔」,全台平均的9倍多,顯然是難以承受之重,至於台北市的15倍多,更可用「慘絕人寰」形容。相較鄰國,除了香港的18倍高於台灣外,新加坡、日本都在5倍以內。台灣房價是否已降到「合理水準」,這個數字應該是合理指標。高房價讓持有房產者擁有「虛胖」的資產數字;對尚未有房產者,特別是年輕人,卻是一個難以承受的重擔,除非有父母、家庭資助,大部分年輕人難以完成購屋心願。台灣的居住問題因高房價而成為嚴重的社會問題,過去幾年的民調亦顯示高房價一直高居「民怨之首」。柯文哲在競選台北市長、兩黨候選人競逐總統時,住宅政策都成為重點。不過,柯文哲「4年完成2萬戶」社會住宅的承諾,已改為「動工」而非完成;蔡政府的「8年20萬戶」社會住宅的政策,進度亦緩慢如龜步。在房市入空頭市場、房價不再飆漲、全台空屋率上升後,外界亦有政府應放緩,甚至終止蓋社會住宅的政策,以免浪費社會資源之議出現。不過,查看台灣相關數據,比對其他國家即知,政府廣建社會住宅政策完全沒有猶豫、打折扣的空間,因為房價仍高到大部分年輕人買不起,建商與賣方仍然惜售、不願「有感降價」,仍相信房市很快可以回春,房價可以繼續上漲。台灣高房價問題的主要原因有兩個,一是稅制原本極度優惠炒房者,房市投資客的獲利幾乎完全不必課徵資本利得稅,讓房市投機成為一本萬利的好生意。這個漏洞在馬政府後期,以「房地合一稅制」堵起來,房市投資的資本利得算是納入課稅範圍內。第二個因素是過去數十年,政府不重視社會住宅政策。台灣社會住宅量不到1%,不僅難以與德國等社會住宅量達兩位數以上的國家相比,連日本等國家亦有5%左右。香港雖然房價所得比高居全球第一,但港府一直在興建社會住宅供一般民眾居住,至於新加坡著名的「組屋政策」就更不在話下了。不論是台北的「4年2萬戶」,或蔡政府的「8年20萬戶」社會住宅政策,都應該快速推動執行,而且鑑於過去國宅政策的失敗,社會住宅仍應堅持以「只租不賣」為原則。近期政府以房價上漲趨緩為由,「打房」政策已有所放寬,但坦白說,房市的繁榮與泡沫或許對短期經濟有利,中長期卻傷害很大。高房價不但造成年輕人對體制的疏離,連帶產生的高租金問題,對經營實業及服務業者也不公平,後者才是真正提供就業機會、對經濟有幫助的活動。(中國時報)

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